LOI PINEL 2018

Loi Pinel 2018 : information dévoilée le mercredi 20 septembre 2017, dans son projet de texte baptisé « Habitat, mobilité, logement », le gouvernement a décidé de reconduire la loi Pinel en 2018.

Quelques ajustements sont apportés au dispositif, sans pour autant remettre en cause les nombreux avantages de celui-ci pour le contribuable. L’objectif pour le gouvernement sera de rendre encore plus efficace le dispositif qu’il ne l’est aujourd’hui.

La loi Pinel sera ainsi reconduite en 2018 pour une durée de quatre ans. Elle ne changera pas d’intitulé, et s’inscrit dans une continuité par rapport aux dispositions déjà en vigueur.

En pratique, les avantages fiscaux liés à l’investissement restent inchangés. Seules certaines conditions d’application et d’éligibilité relatives aux zones Pinel évoluent.

L’objectif pour le gouvernement : recentrer le dispositif dans des zones « tendues », où la demande reste supérieure à l’offre de biens disponibles.

Pour rappel, la loi Pinel 2018 permet à tout investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt qui peut s’élever jusqu’à 21% du prix du bien pour un investissement réalisé sur une durée de 12 ans dans un programme neuf éligible.

Zones lois Pinel 2018: Les nouveautés

Les zones d’application de la Loi Pinel 2018 seront recentrées sur les quatre prochaines années sur les zones A, A bis et B1. Les zones B2 et C, éligibles à la loi Pinel jusqu’en 2017, sortent du dispositif dès 2018.

Récapitualatif des zones Pinel

Les zones loi Pinel 2018 définies par le gouvernement sont les suivantes :

Avantages de la loi Pinel 2018 : ILS RESTENT INCHANGÉS

UNE REDUCTION D’IMPOTS ELEVEE

• Les avantages fiscaux de la loi Pinel en 2018 sont conservés. Ils dépendent de la durée de location :

   

  • 21%du prix de l’investissement pour 12 ans de location
  • 18%du prix de l’investissement pour 9 ans de location
  • 12%du prix de l’investissement pour 6 ans de locatif
  • LA CONSTITUTION D’UN PATRIMOINE

• La loi Pinel 2018 permet de se constituer un patrimoine durable par un investissement dans la pierre, facilement transmissible.

• INVESTIR SANS APPORT
  Le dispositif Pinel permet d’avoir recours à l’emprunt immobilier, sans avoir la nécessité de fournir un apport initial.

• PREPARER SA RETRAITE
  L’investissement en Loi Pinel permet de préparer sa retraite sereinement. Dès la période légale de détention du logement révolue, le propriétaire dispose de son bien comme il le souhaite.  Il peut le revendre dans l’optique d’une plus-value, le louer ou y résider en tant que résidence principale ou secondaire.

• LOUER A SA FAMILLE
  Une des nouveautés de la loi Pinel 2018 par rapport à l’ancienne loi Duflot, est d’avoir la possibilité de louer à sa famille. Ainsi, des parents peuvent acheter un logement neuf grâce au dispositif Pinel et y loger leur(s) enfants(s) tout en profitant des avantages fiscaux de la loi Pinel.

FINANCEMENT D’UN INVESTISSEMENT PINEL EN 2018

1. Achat d’un bien immobilier neuf selon les conditions d’éligibilité
2. Mise en location du logement sur une période de 6, 9, ou 12 ans.
3. Perception des loyers durant toute la période de mise en location.
4. Bénéfice d’une réduction d’impôt allant de 12% à 21% du prix du bien (jusqu’à 63 000 €)

ELIGIBILITÉ LOI PINEL 2018 : LES CONDITIONS

• L’acquisition d’un logement neuf éligible à la loi Pinel entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2022.
• Le bien acquis doit être situé dans les zones Pinel 2018 éligibles A, A bis, et B1
• Un logement mis en location pendant 6, 9 ou 12 ans.
• La limite de l’investissement est de deux logements par, pour un maximum d’investissement de 300 000 € par an, et un plafond de 5 500 €/m2
• Le respect des plafonds de ressources des locataires, et des plafonds de loyers de la zone où se situe le logement
• La bonne application des normes de performance thermique et énergétique BBC 2005 ou RT 2012.
• Dans le cas où le locataire est un ascendant ou un descendant du propriétaire, il ne doit être membre du foyer fiscal
• Le respect du plafonnement des avantages fiscaux à 10 000 €/an

Le PLS: ses obligations et ses avantages.

Le prêt locatif social (PLS) s'adresse aux particuliers qui désirent investir dans l'immobilier. En échange d'un crédit indexé sur celui du du livret A, l'investisseur devra mettre le logement neuf en location pour une durée déterminée. Il doit choisir ses locataires en fonction de leurs ressources et ne pas dépasser un certain plafond de loyer. Il bénéficiera alors d'une TVA à 5,5% sur le prix du logement acheté. Le PLS financera au moins 50% du coût de l'opération et peut-être complété par d'autres financements.

CONDITIONS POUR BENEFICIER DU PRET LOCATIF SOCIAL

Afin de bénéficier du PLS, l'emprunteur doit signer une convention qui représente une sorte de contrat passée entre lui et l'Etat. Il y figure notamment la durée de la mise en location, qui s'échelonne de 15 à 30 ans. L'emprunteur a la possibilité de louer directement son investissement immobilier, ou d'en confier la gestion à un organisme agréé par le Ministère du Logement. Les ressources cumulées de toutes les personnes destinées à occuper le logement ne doivent pas dépasser le plafond de revenus PLS. Enfin, l'utilisateur du PLS ne devra pas dépasser un certain plafond de loyer.

DUREE DE REMBOURSEMENT DU PLS

La durée d'un PLS est la même que celle de la convention que l'acquéreur a signé avec l'Etat. Les remboursements s'étaleront donc au minimum sur une durée de 15 ans. Le taux est indexé sur celui du livret A et révisable en fonction des variations du taux de rendement de ce placement immobilier. Le montant du PLS peut financer jusqu'à 100% du prix de revient de l'opération, coût du logement et frais d'achat inclus. Son montant minimum ne doit pas être inférieur à 50% du coût de l'opération.

LES INVESTISSEMENTS LIES A UN PLS

Les emprunteurs peuvent acquérir un logement ancien ou neuf, programmes immobiliers en VEFA inclus. Le bien ainsi acquis doit être la résidence principale des locataires. Le propriétaire ne peut pas l'occuper lui-même, ni louer à ses ascendants ou descendants, ni à ceux de son conjoint, concubin ou partenaire de PACS.

LES AVANTAGES FISCAUX DU PLS

Le propriétaire d'un logement acquis via un prêt locatif social est exonéré de taxe foncière sur les propriétés baties (TSPB), pour une durée de 25 ans. Lorsque la construction présente certains critères environnementaux, la durée d'exonération est de 30 ans. La TVA sur les logements sociaux est de 5,5%, ce qui permet d'obtenir un prix d'achat bien plus intéressant que lors d'un investissement immobilier hors TVA.

AVANTAGES SUR LES LOYERS PERCUS

Les loyers perçus sont soumis à l'impôt sur le revenu dans le cadre des revenus fonciers. Le propriétaire bénéficiera d'un abattement de 30% sur le montant des loyers qu'il aura perçu.

Loi PINEL 2016 :

« Jusqu'à 6 000 € de réduction d'impôt /an pendant 6, 9 ou 12 ans »

La loi Pinel (qui succède à la Loi Duflot) offre la possibilité au particulier qui achète un bien immobilier neuf dans une ville où le marché locatif est tendu, s’il le met en location pendant 6 ans minimum de bénéficier sous conditions de :

12 à 21% de réduction d’impôt, soit jusqu’à 6 000 € /an.
32% de réduction d’impôt pour un investissement outre-mer, soit jusqu’à 8 000 € /an.
Tout en ayant la possibilité de louer à ses enfants ou parents.

La réduction d’impôt est répartie pendant la durée d’engagement de location. Elle est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et imputée sur l’impôt dû au titre de cette même année, puis sur l’impôt dû au titre de chacune des années suivantes (à concurrence de la durée d’engagement de location choisie).

La loi Pinel permet tout à la fois de :
SE CONSTITUER UN PATRIMOINE source de revenus indexés, tout en privilégiant la sécurité
RÉDUIRE DURABLEMENT SES IMPÔTS en toute légalité
PRÉPARER SA RETRAITE avec la constitution d’un capital « pierre » de valeur qui, tout en étant transmissible, génère ensuite un complément de revenus indexé, à vie
INVESTIR SANS APPORT afin de créer le maximum de déficit et donc de réduction d’impôt, il est effet préférable de financer à 100% (sans apport) l’investissement Loi Pinel
PROTÉGER SES PROCHES grâce à l’assurance décès à 100% sur le capital emprunté, qui garantit, en cas d’accident de vie (décès, invalidité), la perception d’un capital mais aussi d’une rente mensuelle indexée

Statut LMNP :

Qu’est ce que le statut LMNP 2016 ?

LMNP signifie Loueur en Meublé Non Professionnel. Il s’agit d’un régime fiscal existant depuis 1949 et destiné aux contribuables qui mettent en location des biens meublés (chambres, appartement,…) et dont les revenus de ces locations ne dépassent pas 23 000€ TTC par an et 50% de leur revenu global.

Quelles sont les conditions relatives au statut LMNP ?

Acheter un logement meublé (voir les logements éligibles plus bas) pour devenir loueur en meublé non professionnel. (LMNP)
Ne pas être inscrit ou registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur de meublés professionnel.
Ne pas percevoir plus de 23 000€ de revenus issus de locations sous le régime LMNP (ou 50% de son revenu global.)

Comment sont imposés les revenus issus de la LMNP?

Les revenus issus de la location meublées (LMNP) sont imposés comme bénéfices industriels et commerciaux. (BIC)
Il est cependant possible de choisir le régime d’imposition (dans le cas de revenus inférieurs à 32 000€ ):

Régime Micro-BIC
Ce régime n’est possible que dans le cas ou les revenus du LMNP sont inférieurs à  32 000€.
Aucune charge n’est déductible mais le revenu net imposable est calculé suite à un abattement de 50%.
Ce régime est intéressant si les charges ne dépassent pas 50%.

Régime BIC réel
Ce régime est obligatoire pour les revenus LMNP supérieurs à 32 000€.
Il est nécessaire dans ce cas de tenir un comptabilité complète.
En revanche il est possible de déduire les charges suivantes :

Les intérêts d’emprunts
Les frais de notaire
La taxe foncière
La taxe d’habitation
Les assurances
Les travaux de réparation
L’amortissement du bien
L’amortissement des travaux
Si la déduction de ces charges engendre un bénéfice, celui-ci est a ajouter au revenu global.
Si la déduction engendre un déficit, il est reportable sur les bénéfices futurs pendant 9 ans. Attention cependant, le déficit n’est pas imputable sur le revenu global (comme pour le mécanisme classique de déficit foncier) mais uniquement sur le revenu issu du LMNP.

Quels sont les avantages du LMNP ?
Les prix d’acquisition d’un LMNP sont assez faibles. On peut trouver des LMNP à partir de 60 000€ et parfois moins dans le cadre de LMNP anciens.
Il n’y a pas de gestion locative. Le bien est entièrement géré par le gestionnaire
Vous recevez les loyers même si le bien n’est pas occupé (bail commercial).
Vous pouvez récupérer la TVA sur un achat LMNP neuf (20%) dans certaines conditions.
Vous profitez d’une imposition avantageuse sur vos revenus locatifs

Quels sont les inconvénients du LMNP ?
A l’inverse d’un investissement immobilier « classique », vous ne pouvez pas espérer habiter le bien que vous achetez. Les biens LMNP sont en effet des biens spéciaux (Ehpad, chambre en résidence sénior…) Il s’agit d’un produit d’investissement qui doit être vu comme tel. 
Vous êtes liés par un bail commercial avec votre gestionnaire sur la période contractuelle définie. 
Une fois terminé, ce bail peut ne pas être reconduit par le gestionnaire, ou reconduit à la baisse. Le gestionnaire peut faire défaut. (Il est essentiel de choisir un gestionnaire « fiable » et solide) 
Le bien est souvent déprécié par le temps, et l’utilisation. Sa valeur se déprécie avec le temps, et la revente d’un LMNP ancien parfois une moins-value (à intégrer dans le calcul de rentabilité).

Loi CENSI-BOUVARD :

Qui peut bénéficier de la Loi Censi-Bouvard 2016 ?
Le dispositif Censi-Bouvard 2016 est réservé aux contribuables Français qui réalisent des investissements locatifs meublés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016.

Pas d'Inscription au RCS : la loi Censi-Bouvard 2016 ne nécessite pas d'inscription au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés)

Les avantages fiscaux de la Loi Censi-Bouvard 2016
Le régime Censi-Bouvard 2016 vous permet de réduire votre impôt sur le revenu dans la limite du prix de revient des logements d'un montant de 300 000€ HT :
- A hauteur de 11% du prix HT pour les logements
La réduction d'impôt s'étale de façon linéaire sur les neuf ans. Si le montant de la réduction d'impôt dépasse le montant à payer, celui-ci est reportable 6 ans.
Il est possible d'acquérir plusieurs logements par an.

Le dispositif Censi-Bouvard 2016 vous permet de récupérer la TVA sur votre acquisition : vous récupérez 20% sur le prix de votre bien immobilier si l'exploitant de la résidence propose en plus de l'hébergement au moins trois services.*

Les conditions du report de la réduction d'impôt en Loi Bouvard
Si le montant de la réduction d'impôt dépasse le montant d'impôt à payer, celui-ci est reportable 6 ans.
Dans le cas où l'impôt payé par le contribuable serait insuffisant pour absorber la réduction d'impôt Censi Bouvard 2016, le solde non utilisé une année donnée peut être reporté sur l'impôt des 6 années suivantes, à condition que le logement soit encore en location l'année de l'utilisation du report de la réserve.

Statut LMNP et loi Censi-Bouvard 2016
Le statut LMNP est cumulable avec l'avantage fiscal Censi-Bouvard 2016. L'un n'empêche pas l'autre.
Cependant, il n'est pas possible d'amortir un bien pour lequel vous avez bénéficié de la réduction d'impôt Bouvard
Il vous est possible d'amortir la fraction du bien supérieur à 300 000 € qui a été pris en compte pour le calcul de la réduction d'impôt maximum.
Notez que le mobilier s'amortit et ne bénéficie pas de la réduction d'impôt Censi-Bouvard 2016.

Les logements éligibles à la Loi Censi-Bouvard 2016
Les logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement entre le 1er janvier   2013 et le 31 décembre 2016

L'investissement en Loi Censi-Bouvard 2016 concerne uniquement les résidences meublées suivantes :
- Les résidences de tourisme classées
- Les résidences avec services pour étudiants
- Les résidences avec services agréées pour personnes âgées ou handicapées
- Les résidences d'accueil et de soins agréées
Les logements doivent être loués meublés et par bail commercial à l'exploitant de la résidence pour une durée minimale de neuf ans.

Les conditions à respecter en Loi Censi Bouvard 2016 :
Il existe des points importants à respecter pour bénéficier de l'avantage fiscal Censi Bouvard 2016

- Acquérir un bien immobilier neuf ou en état futur d'achèvement entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016
- Il est possible de bénéficier du dispositif Censi-Bouvard 2016 pour les logements réhabilités et achevés depuis 15 ans maximum.
- Mettre le bien en location dans les douze mois suivants sa livraison.
- Le bien doit être loué meublé et par bail commercial à l'exploitant de la résidence pour une durée minimale de neuf ans.
- Il n'y a pas de zonage ni de plafond de ressources du locataire et de plafond de loyer en loi Censi-Bouvard 2016
- Il est possible de cumuler les investissements en Loi Censi-Bouvard 2016 la même année pour le même foyer fiscal.
- Le montant maximum retenu par l'administration fiscale pour le calcul de la réduction d'impôts est de 300 000€ HT.
- L'activité de LMNP Censi-Bouvard 2016 (Loueur en Meublé Non Professionnel) ne doit pas être exercée à titre professionnel. Les recettes locatives doivent pas dépasser 23 000 € par an et ne doivent pas représenter plus de 50% des revenus globaux de l'investisseur.
- Les recettes locatives doivent être imposées dans la catégorie des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non de celle des revenus fonciers.